REITs : les 3 critères pour bien investir dans l’immobilier américain

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Investir dans les sociétés d’investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis « Real Estate Investment Trusts », ou REITs) est une solution idéale pour générer des revenus de dividendes à la fois élevés et relativement “sûrs” en investissant aux Etats-Unis (ou au Canada).

Investir dans les REITs immobiliers est une piste d’investissement particulièrement intéressante et prisée en bourse, en particulier pour générer des revenus via les dividendes.

Dans cet article, nous allons présenter tous les avantages et l’intérêt d’investir dans cette classe d’actif, sans que cela constitue de notre part un quelconque conseil d’achat de REITs.

Précision : cet article a été co-écrit avec un de mes lecteurs (Anthony) que je remercie de sa contribution ! 👍 🙏

Investir dans les REITs : qu’est-ce que c’est ?

Un REIT est, au sens strict, un statut fiscal créé aux Etats-Unis en 1960 et qui s’appliquent aux sociétés (fonds) côtées en bourse qui investissent, gèrent et entretiennent des biens immobiliers.

Ces sociétés se rémunèrent en mettant en location leurs biens immobiliers avec pour objectif de créer de la valeur sur le long terme et d’en acheter d’autres pour gagner des parts de marché.

Les REITs bénéficient d’un statut particulier qui leur impose la distribution d’une très grande partie de son bénéfice (90% aux USA et 100% au Canada) et quelques autres contraintes, en échange  d’une absence d’imposition sur les bénéfices. 😃 😃

C’est pour cette raison qu’investir dans les REITs est considéré comme un investissement à rendement élevé (entre 3% et plus de 10% brut). On trouve des REITs d’excellente qualité distribuant des dividendes avec un rendement aux alentours de 7% (brut) ! 👍

Ce sont en quelque sorte des cousines des SCPI à ceci près que les SCPI peuvent être financées a crédit et peuvent être logées dans des contrats d’assurance vie (ce qui n’est pas le cas des REITs).

Ces foncières cotées sont donc un excellent moyen d’exposer son patrimoine a l’immobilier sans en subir les contraintes (gestion des locataires, entretien du bien, frais d’entrée élevés, frais de notaire, etc…).

C’est sur le modèle des REITs qu’a été créé en France en 2003 le statut de « SIIC » (Société d’Investissement Immobilier Cotées).

Quelles sont les différentes catégories de REITs ?

On peut déjà distinguer 2 grandes familles de REITs: celles qui investissent dans des biens immobiliers (“Equity REIT”) et celles qui sont spécialisées dans le financement immobilier pour faire simple (“Mortgage Reit”).

Les mREITs (« Mortgage REIT ») étant bien différente et très particulière, nous ne parlerons pas ici de cette classe d’actif néanmoins très intéressante et haut rendement (pour plus d’informations sur les mREIT, je vous renvoie à ma formation « Investir aux USA » dans laquelle celles-ci sont étudiées en détail).

En ce qui concerne les “Equity REIT”, vous avez le choix d’investir en bourse dans plusieurs catégories :

  • « Office » (Bureaux)
  • « Industrial » (Industrie)
  • « Retail » (Centres commerciaux)
  • « Residential » (Appartements)
  • « Lodging/Resorts » (Hôtels, …)
  • « Health Care » (Santé : Cliniques, Maisons de retraites,…)
  • « Self Storage » (Stockage personnel)
  • « Timber » (Forêts)
  • « Divers » : Prison, Infrastructure type antennes téléphoniques, DataCenters informatiques, …
  • Diversifiées

Au total, aux USA, on dénombre plus de 180 REITs ! 💥 💥

Où trouver la liste des REITs à haut rendement ?

Investir dans les REITs présente l’avantage d’avoir des rendements élevés et relativement “sûrs”.

On peut dire, d’une certaine manière, que ce sont les meilleurs rendements que l’on peut trouver en bourse !

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Source : Nareit

Ainsi, comme le montre le graphique ci-dessus, en août 2019, le rendement moyen (brut) des REITs était près de 2 fois supérieur au rendement moyen observé sur le marché américain des actions du S&P 500 (source : Nareit ) !

Précisons d’ailleurs que 31 actions REITs font partie de l’indice S&P 500.

Un autre intérêt de l’investissement dans ces foncières américaines est aussi le fait que ces actions constituent une grande partie de la liste des actions qui versent des dividendes mensuels (cliquez ici).

On comprend mieux pourquoi 80 millions d’américains ont investis dans les REITs pour bénéficier de haut rendement, de versements mensuels de dividendes et, en plus, de performances en bourse supérieures aux autres actions !

Une performance boursière supérieure aux autres actions

Une autre raison d’investir dans les REITs est que ces entreprises offrent une performance boursière sur le long terme, superieure aux autres actions.

On observe que sur une période de 20 ans (1987-2017), les REITs ont surperformé de près de 4 fois l’indice S&P 500, qui regroupe les 500 plus grandes capitalisations du marché US,

Il faut également savoir que les foncières cotées sont des entreprises extrêmement endettées du fait de leur secteur d’activité.

En effet, acquérir de l’immobilier… ça coûte cher !

De ce fait, ces entreprises sont très sensibles a la variation des taux d’intérêt. Dans ce cadre, les baisses de taux accordés par les banques centrales ces dernières années sont donc une aubaine pour ce genre d’entreprise.

Les 3 critères clés à prendre en compte pour investir dans ces foncières

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1er critère : l’Actif Net Réévalué (ou “ANR”)

En général on utilise le PER (“price earings ratio”) pour valoriser les actions « classiques ».

Vous ne savez pas ce que c’est ? Bonne nouvelle car cet indicateur ne te sera d’aucune utilité ici. Car les entreprises doivent ajouter a leur bilan, l’amortissement de leur bien, cela à donc pour effet de diminuer artificiellement leur resultat net dans le cas d’un REIT.

Le 1er indicateur, et qui est selon moi le plus simple a comprendre c’est l’ANR (Actif Net Réévalué) ou NAV en anglais (“Net Assets Value”).

Il s’agit de la valeur des biens que possède l’entreprise (immeubles, trésorerie) moins ses dettes.

Grâce a l’ANR on peut en déduire si une société est sur cotée ou sous cotée.

Un exemple avec une entreprise qui me paraît aujourd’hui sous-évaluée : UNIBAIL RODAMCO.

Unibail-Rodamco est une des seules « SIIC » françaises et qui tient la place de n°1 MONDIAL dans l’immobilier commercial. Cocorico !!

A l’heure ou j’écris ces lignes en septembre 2019 UNIBAIL se négocie autour de 130 € et son ANR au 30 juin 2019 était de 216,1€ par action.

De ce fait on peut dire que UNIBAIL subit une décote de près de 40%.

On obtient donc une marge de sécurité de près 86€. La marge de sécurité est une notion importante a prendre en compte lorsque l’on investi, elle permet, entre autres de se tenir à l’écart des investissements  «à la mode» que l’on paie souvent bien trop cher et qui laissent malheureusement de nombreux investisseurs sur le carreau.

Le graphique ci dessus représente l’évolution du cours de l’action Unibail par rapport a son ANR (ligne en rouge). 

On peut constater que sur une période de 10 ans, le cours s’est toujours maintenu au dessus de la valeur des actifs de l’entreprise, on parle de surcote. 

C’est une situation qui peut être dangereuse si cette surcote venait à être trop importante comme se fut le cas pendant la période 2015-2017 ou l’action s’est échangé jusqu’à 40% plus cher que son actif net réévalué.

2ème critère : “l’Adjust Fund From Operation” (ou “AFFO”)

Un autre indicateur que l’on peut prendre en compte pour savoir s’il est intéressant d’acquérir une action d’immobilier cotée est “l’Adjust Fund From Operation”.

C’est ce que l’on peut appeler le résultat opérationnel ou les bénéfices que l’entreprise a réalisé.

Le chiffre est généralement exprimé par action. Par exemple une société réalise 1 000 € de bénéfice et son capital est composé de 100 actions, le bénéfice par action sera de 10€.

L’AFFO est en quelque sorte l’indicateur utilisé par les société immobilières pour exprimer leur bénéfices et permet d’évaluer la pérénité du dividende versé.

Pour cela il suffit de comparer le dividende versé annuellement avec l’AFFO.

Par exemple, si nous avons une AFFO de 10€/ action et que la société verse 7 € de dividende par an et par action, nous avons donc un ratio de distribution de 70%.

La société ne se met pas en danger pour payer ses actionnaires. En effet, certaines entreprises s’endettent pour payer un dividende, si cela peut etre viable à court terme, à long terme, cette pratique peut devenir un veritable cercle vicieux.

3ème critère : la dette

Le dernier indicateur a prendre en compte lorsque l’on cherche a investir dans un REIT, c’est la dette. En effet, ces entreprises sont par nature très endettées du fait qu’elles utilisent au maximum l’effet de levier pour acquérir les propriétés.

Cet indicateur s’appelle le LTV (« Loan To Value »).

Il s’agit de la dette par rapport à la capitalisation de l’entreprise. Par exemple si nous avons une capitalisation de 1 000 000 € et sommes endettés a hauteur de 600 000 €, le LTV sera donc de 0,6 .

Plus ce chiffre est faible mieux c’est, en général, le LTV est donné comme raisonnable lorsqu’il n’excède pas 0,7.

L’ensemble de ces données peuvent être soit calculées, soit sont disponibles sur des sites d’informations boursières tels que investing.com , bloomberg etc…

Elles peuvent également être communiqués par les sociétés elles mêmes lors de la communication de leurs résultats financiers.

Comment investir dans les REITs et les actions américaines ?

Envie d’investir dans les REITs aux USA ? 😎 😎

Vous souhaitez aller plus loin et savoir :

  • Comment identifier, choisir, sélectionner les meilleurs REITs ?
  • Quelles actions privilégier ?
  • Pourquoi il est BEAUCOUP plus intéressant d’investir dans ces foncières américaines que les SIIC françaises ?
  • Les avantages fiscaux secrets de l’investissement dans les REITs.
  • Où trouver les informations indispensables ?

Pour vous aider dans la sélection de ces actions et dans l’investissement dans les actions américaines, j’ai créé une formation complète sur ce sujet. 😍 😍

Les REITs font partie des actions à haut rendement que je présente en détail dans ma formation « Investir aux USA » (cliquez ici).

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3 Comments

  1. Une remarque tout de même, il aurait été de bon ton de préciser qu’actuellement les REIT aux USA sont en pleine tourmente.
    Nombreuses REIT ont vu leurs cours divisé par 3 de manière durable.

    Donc pour les foncières, il faut se rappeler les bases.
    Il s’agit d’immobilier, donc il convient d’analyser le patrimoine immobilier.
    Celle qui ont un patrimoine prime s’en sorte bien.
    Celle qui ont un patrimoine moins côté sont un pari risqué!

    C’est un actionnaire en REIT qui parle

  2. Bon article, simple a comprendre pour ceux qui ne connaissent pas les Reit.

    Mon portefeuille est composé de beaucoup de Reit.
    Mon capital de départ a augmenté de 17 % depuis janvier 2019.

    Il faut également préciser qu’il faut diversifier son portefeuille dans le cadre de Reit.
    Faire attention aux rendements de plus de 7%, une analyse méticuleuse doit être faite.
    J’évite les Reit qui possèdent des centres commerciaux car ils sont en chute libre depuis un certain temps avec le développement du e-commerce

  3. Bonjour Bertrand.
    Je pense que vous faites erreur dans la définition du LTV : il s’agit du ratio dettes/actifs financés par ces dettes.
    Donc à un instant T, le solde de l’emprunt divisé par la valeur vénale du bien financé (ANR).
    Le ratio dettes sur capitalisation est le gearing

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