Les REITs, ces Actions Américaines à Haut Rendement


Investir dans les sociétés d’investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis “Real Estate Investment Trusts”, ou REITs) est une solution idéale pour générer des revenus de dividendes à la fois élevés et relativement “sûrs” en investissant aux Etats-Unis (ou au Canada).

Investir dans les REITs immobiliers est une piste d’investissement particulièrement intéressante et prisée en bourse, en particulier pour générer des revenus via les dividendes.

Si vous cherchez des actions à haut rendement, il faut absolument que je vous parle aujourd’hui des REITs américaines.

A l’inverse de la moyenne des actions en bourse qui versent un dividende de 1% à 2%, ces actions américiaines offrent un rendement 2 à 3 fois supérieur, avec certaines dont le rendement est aujourd’hui supérieur à 10%.

Mais, en plus, ces actions ont, historiquement, sur une longue période ont une performance boursière supérieure à celles des autres actions.

Si vous souhaitez recevoir un revenu complémentaire sans dépendre d’un patron ou de l’Etat, tout en faisant fructifier votre patrimoine, il faut clairement que vous connaissiez ces REITs américaines.

Investir dans les REITs : qu’est-ce que c’est ?

Un REIT est, au sens strict, un statut fiscal créé aux Etats-Unis en 1960 et qui s’appliquent aux sociétés (fonds) côtées en bourse qui investissent, gèrent et entretiennent des biens immobiliers.

Ces sociétés se rémunèrent en mettant en location leurs biens immobiliers avec pour objectif de créer de la valeur sur le long terme et d’en acheter d’autres pour gagner des parts de marché.

Les REITs bénéficient d’un statut particulier qui leur impose la distribution d’une très grande partie de son bénéfice (90% aux USA et 100% au Canada) et quelques autres contraintes, en échange  d’une absence d’imposition sur les bénéfices. 😃 😃

C’est pour cette raison qu’investir dans les REITs est considéré comme un investissement à rendement élevé (entre 3% et plus de 10% brut). On trouve des REITs d’excellente qualité distribuant des dividendes avec un rendement aux alentours de 7% (brut) ! 👍

Ce sont en quelque sorte des cousines des SCPI à ceci près que les SCPI peuvent être financées a crédit et peuvent être logées dans des contrats d’assurance vie (ce qui n’est pas le cas des REITs).

Ces foncières cotées sont donc un excellent moyen d’exposer son patrimoine a l’immobilier sans en subir les contraintes (gestion des locataires, entretien du bien, frais d’entrée élevés, frais de notaire, etc…).

C’est sur le modèle des REITs qu’a été créé en France en 2003 le statut de « SIIC » (Société d’Investissement Immobilier Cotées).

Quelles sont les différentes catégories de REITs ?

On peut déjà distinguer 2 grandes familles de REITs: celles qui investissent dans des biens immobiliers (“Equity REIT”) et celles qui sont spécialisées dans le financement immobilier pour faire simple (“Mortgage Reit”).

Les mREITs (“Mortgage REIT”) étant bien différente et très particulière, nous ne parlerons pas ici de cette classe d’actif néanmoins très intéressante et haut rendement (pour plus d’informations sur les mREIT, je vous renvoie à ma formation “Investir aux USA” dans laquelle celles-ci sont étudiées en détail).

En ce qui concerne les “Equity REIT”, vous avez le choix d’investir en bourse dans plusieurs catégories :

  • Office” (Bureaux)
  • Industrial” (Industrie)
  • Retail” (Centres commerciaux)
  • Residential” (Appartements)
  • “Lodging/Resorts” (Hôtels, …)
  • “Health Care” (Santé : Cliniques, Maisons de retraites,…)
  • “Self Storage” (Stockage personnel)
  • Timber” (Forêts)
  • “Divers” : Prison, Infrastructure type antennes téléphoniques, DataCenters informatiques, …
  • Diversifiées

Au total, aux USA, on dénombre plus de 180 REITs ! 💥 💥

Les REITs, des actions à dividendes américaines à haut rendement

Comme vous le voyez sur ce graphique du rendement historique des actions, vous constatez que les REITS ont, historiquement, à tout moment, en moyenne, un rendement brut 2 à 3 fois supérieur aux autres actions américaines. 

En ce moment, on est, en moyenne, à un rendement 2,5 fois supérieur aux autres actions américaines.

On peut dire, d’une certaine manière, que ce sont les meilleurs rendements que l’on peut trouver en bourse !

rendement meilleures actions américaines reit

Ainsi, comme le montre le graphique ci-dessus, en août 2019, le rendement moyen (brut) des REITs était près de 2 fois supérieur au rendement moyen observé sur le marché américain des actions du S&P 500 (source : Nareit ) !

Précisons d’ailleurs que 31 actions REITs font partie de l’indice S&P 500.

Un autre intérêt de l’investissement dans ces foncières américaines est aussi le fait que ces actions constituent une grande partie de la liste des actions qui versent des dividendes mensuels (cliquez ici).

On comprend mieux pourquoi 80 millions d’américains ont investis dans les REITs pour bénéficier de haut rendement, de versements mensuels de dividendes et, en plus, de performances en bourse supérieures aux autres actions !

Une performance boursière supérieure aux autres actions

Une autre raison d’investir dans les REITs est que ces entreprises offrent une performance boursière sur le long terme, superieure aux autres actions.

performance bourse reits usa

On observe que sur une période de 20 ans (1987-2017), les REITs ont surperformé de près de 4 fois l’indice S&P 500, qui regroupe les 500 plus grandes capitalisations du marché US,

Il faut également savoir que les foncières cotées sont des entreprises extrêmement endettées du fait de leur secteur d’activité.

En effet, acquérir de l’immobilier… ça coûte cher !

De ce fait, ces entreprises sont très sensibles a la variation des taux d’intérêt. Dans ce cadre, les baisses de taux accordés par les banques centrales ces dernières années sont donc une aubaine pour ce genre d’entreprise.

4 exemples des meilleures REITs américaines

Mais attention, savoir identifier, choisir et sélectionner les meilleures de ces actions est un élément clé pour réussir vos investissements dans les REITs.

Pour vous aider, je vais vous présenter ici 4 exemples de ces belles actions. 4 exemples de REITs particulièrement intéressantes.

1er exemple : WP Carey

Vous ne l’a connaissez peut-être pas, mais néanmoins c’est une REIT importante puisqu’elle pèse en bourse plus qu’une société française comme Bouygues ou Carrefour.

Cette REIT est spécialisée dans l’immobilier professionnel. Elle achète et loue essentiellement des entrepôts ou des sites industriels. Mais aussi, dans une mondre mesure, des bureaux et des commerces. 

Elle est présente aux Etats-Unis, mais aussi en Europe, essentiellement en Allemagne, mais aussi d’ailleurs en France.

WP Carey présente le double intérêt d’avoir augmenté son dividende chaque année depuis son entrée en bourse, mais aussi d’avoir un dividende élevé de plus de 6,5% brut.

C’est près de 4 fois le niveau moyen de rendement des actions américaines et le niveau du dividende actuel est d’ailleurs supérieur à son niveau historique.

WP Carey a encore augmenté son dividende cette année.

meilleur rendement actions américaines reit usa

2ème exemple : Realty Income

La deuxième société est une REIT que l’on pourrait qualifier d’iconique, puisque c’est Realty Income.

Ce que j’adore avec cette société, c’est sa mission, sa raison d’être. 

Clairement, Realty Income a comme objectif d’être au service de ses actionnaires.

Quand on va sur leur site, on s’aperçoit que son slogan, c’est “the dividend income company”, autrement dit “La société à dividendes mensuels” puisque Realty Income verse ses dividendes chaque mois.

realty income dividendes mensuels

Elle le dit clairement : elle a été fondée en 1969 avec pour mission de verser des revenus de dividendes mensuels et en augmentation à ses actionnaires.

Et bien évidemment, la société a été au rendez-vous puisque Realty Income a augmenté chaque année son dividende depuis son introduction en bourse.

dividendes Realty Income

On est loin des slogans pipeau des sociétés immobilières françaises comme celui d’Unibail : “nous réinventons le vivre-ensemble” !

Ou comme celui d’Icade : “Imaginez la ville du futur” ! 

Avec des slogans comme ceux-là, les dirigeants montrent clairement le peu de cas qu’ils font de vous, actionnaires. Ils ne se donnent aucune obligation de résultat. Pas étonnant que ces actions se trainent en bourse depuis des années.

Realty Income est une REIT diversifiée et investit uniquement aux Etats-Unis.

Elle est présente principalement dans les locaux commerciaux, mais aussi les locaux industriels, les bureaux et même l’agriculture !

Le rendement brut de Realty Income est d’environ 4,85%.

Sur le plan boursier, la performance de l’action Realty Income a même été meilleure que celle de WP Carey.

3ème exemple : Digital Realty Trust

La troisième REIT que je voudrais vous présenter est Digital Realty Trust.

Si je voulais vous la présenter aujourd’hui, c’est pour vous montrer un exemple atypique de société immobilière puisque cette société achète et loue des data center, des centres de données.

La société est présente aux Etats-Unis mais aussi à l’international avec plus de 280 data center dans 22 pays. En France, elle est présente à Paris et vient d’ouvrir un centre de données à Marseille.

Ces clients sont tous ceux qui ont besoin d’infrastructures de connexion à Internet rapides et fiables. Autant vous dire que le marché est en pleine expansion et que la société se porte bien en ce moment.

Contrairement à ce que certains croient, investir dans les dividendes ne consiste pas à investir dans des business anciens, dans des métiers établis et sans perspective de croissance. 

Digital Realty Trust est l’exemple type d’une belle société à dividendes sur un marché en croissance forte.

Cela se réflète d’ailleurs dans la forte croissance des dividendes depuis son entrée en bourse en 2004.

dividende reit digital realty trust

Le rendement de Digital Realty Trust se monte à environ 3% brut.

Sur le plan boursier, sa performance se rapproche d’ailleurs d’actions comme Amazon. Puisque depuis son introduction en bourse, sa performance est de près de 1 000% !!

Cette année, sa performance est de près de 30%.

Quand j’entends des gens dire qu’investir dans les dividendes est “has been”, qu’investir dans les dividendes c’est investir dans des actions sans perspective de gains boursiers, vous comprenez pourquoi cela me fait rire !!

Avec une action comme celle-là, vous comprenez que vous profitez d’une performance boursière proche de celle des GAFA tout en empochant des revenus de dividendes en augmentation chaque année !!

4ème exemple : American Tower

Il s’agit de la REIT American Tower.

Bon, là on est dans du lourd ! C’est tout simplement la plus grosse REIT américaine.

Si cette action était côtée en France, elle serait la troisième société du CAC 40.

Là aussi, comme Digital Realty Trust, on est dans l’avenir, dans les nouvelles technologies.

American Tower fournit les infrastructures de connexions aux réseaux mobiles qui nous permettent de recevoir les appels téléphoniques et les données sur nos téléphones mobiles.

Elle est présente dans le monde entier et possède plus de 180 000 sites dans le monde entier, dont environ 2 600 en France. Vous utilisez donc certainement déjà, sans le savoir, des infrastructures de la société pour vos communications.

American Tower profite actuellement du marché naissant et en forte croissance de la 5G puisque les opérateurs téléphoniques doivent faire appel à ce type de sociétés pour installer et mettre en place de nouvelles antennes 5G.

En termes de dividendes, la société a un rendement brut légèrement plus élevé que la moyenne des sociétés américaines d’environ 2% et elle ne verse des dividendes que depuis 2012. 

dividende american tower reit

Mais ses dividendes sont en forte augmentation chaque année et bien évidemment cette année 2020 ne fait pas exception à la règle.

Je vous laisse regarder vous-mêmes sa performance boursière ! 

Je ne voudrais pas vous faire mal en vous montrant à quel point vous avez raté une occasion en n’investissant pas dans cette belle action à dividende !!

Des actions comme celles que je vous ai présenté, il y en a bien d’autres parmi les 200 REITs américaines !

Comment investir dans les REITs et les actions américaines ?

Envie d’investir dans les REITs aux USA ? 😎 😎

Vous souhaitez aller plus loin et savoir :

  • Comment identifier, choisir, sélectionner les meilleurs REITs ?
  • Quelles actions privilégier ?
  • Pourquoi il est BEAUCOUP plus intéressant d’investir dans ces foncières américaines que les SIIC françaises ?
  • Les avantages fiscaux secrets de l’investissement dans les REITs.
  • Où trouver les informations indispensables ?

Pour vous aider dans la sélection de ces actions et dans l’investissement dans les actions américaines, j’ai créé une formation complète sur ce sujet. 😍 😍

Les REITs font partie des actions à haut rendement que je présente en détail dans ma formation “Investir aux USA” (cliquez ici).

investir usa bourse

Je vous conseille le site Investir en Slip qui offre également des informations intéressantes sur la bourse.

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5 Comments

  1. Une remarque tout de même, il aurait été de bon ton de préciser qu’actuellement les REIT aux USA sont en pleine tourmente.
    Nombreuses REIT ont vu leurs cours divisé par 3 de manière durable.

    Donc pour les foncières, il faut se rappeler les bases.
    Il s’agit d’immobilier, donc il convient d’analyser le patrimoine immobilier.
    Celle qui ont un patrimoine prime s’en sorte bien.
    Celle qui ont un patrimoine moins côté sont un pari risqué!

    C’est un actionnaire en REIT qui parle

  2. Bon article, simple a comprendre pour ceux qui ne connaissent pas les Reit.

    Mon portefeuille est composé de beaucoup de Reit.
    Mon capital de départ a augmenté de 17 % depuis janvier 2019.

    Il faut également préciser qu’il faut diversifier son portefeuille dans le cadre de Reit.
    Faire attention aux rendements de plus de 7%, une analyse méticuleuse doit être faite.
    J’évite les Reit qui possèdent des centres commerciaux car ils sont en chute libre depuis un certain temps avec le développement du e-commerce

  3. Bonjour Bertrand.
    Je pense que vous faites erreur dans la définition du LTV : il s’agit du ratio dettes/actifs financés par ces dettes.
    Donc à un instant T, le solde de l’emprunt divisé par la valeur vénale du bien financé (ANR).
    Le ratio dettes sur capitalisation est le gearing

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